南万祥房地产有限公司是一家主要从事商品住宅开发的增值税一般纳税人，目前有3个在建项目。房地产开发周期长，土地购置、建安施工前期投入大，项目建设期销售收入少，账上长期沉淀着大额留抵税额。
南万祥房地产有限公司是一家主要从事商品住宅开发的增值税一般纳税人，目前有3个在建项目。房地产开发周期长，土地购置、建安施工前期投入大，项目建设期销售收入少，账上长期沉淀着大额留抵税额。2026年1月，该公司首次申请留抵退税，实际到账700余万元。“留抵退税政策设定的退税门槛，比较符合房地产行业实际。”河南万祥房地产有限公司财务负责人刘倩倩说。
刘倩倩所说的留抵退税政策，是指《财政部 税务总局关于完善增值税期末留抵退税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第7号，以下简称7号公告）。7号公告明确，房地产开发经营业纳税人，与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）期末新增加留抵税额均大于0，且第六个月（按季纳税的，第二季度）期末新增加留抵税额不低于50万元的，可以向主管税务机关申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。相关企业若不符合上述条件，亦可以按照四个特定行业以外的其他纳税人规定申请退还期末留抵税额。
行业判定需要注意什么？
房地产开发经营业纳税人留抵退税专属规则究竟特殊在哪里？
首先便是行业判定规则方面的不同。7号公告第四条明确，本公告所称房地产开发经营业纳税人，是指从事《国民经济行业分类》中“房地产开发经营”业务相应发生的增值税销售额及预收款占其全部增值税销售额及预收款的比重超过50%的纳税人。
“预收款必须纳入判定基数。”国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局货物和劳务税科副科长方芳提醒，长期以来，房地产行业以预售制为主，当前虽正在有力有序推行商品住房现房销售，但整体预售项目仍占相当比例，预收款依然是企业现金流的重要组成。如果仅按销售额计算，诸多处于预售阶段的项目公司可能无法达标。
7号公告的实施，给房地产企业带来了不少利好。刘倩倩算了一笔账，房地产项目前期垫资压力大，一个中等规模的住宅项目，每月工程款支出550万元—700万元，留抵退税款到账后，实实在在补充了项目现金流，保障了施工进度，也减少了企业对外融资的需求。
增量留抵税额基准口径怎么计算？
房地产开发经营业纳税人的增量留抵税额基准口径与其他纳税人不同。其他纳税人使用的基准口径是“申请退税前一税款所属期上一年度12月31日期末留抵税额”，具有滚动年度特征。房地产开发经营业纳税人必须锚定2019年3月31日这个固定基点。
方芳表示，有些房地产开发经营业纳税人的财务人员习惯了其他行业的滚动基准，直接套用上一年度末的留抵数据来计算增量，结果全部算错。这个基准是唯一的、不可变更的。即使企业此前已经退还过存量留抵税额，2019年3月31日的基准值依然按照政策规定确定。
例如，A房地产开发企业在2026年9月完成2026年8月所属期增值税纳税申报后，申请按照7号公告第一条第二项的规定办理留抵退税。申请退税前连续六个月（2026年3月—8月所属期）的期末留抵税额分别为30万元、40万元、50万元、25万元、50万元和80万元。该纳税人2019年3月税款所属期期末留抵税额为20万元。
据此计算，A企业申请退税前连续六个月与2019年3月31日期末留抵税额相比，新增留抵税额分别为10万元、20万元、30万元、5万元、30万元和60万元。因此，A企业符合“与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增加留抵税额均大于0，且第六个月期末新增加留抵税额不低于50万元”的要求。
进项构成比例怎么算？
按照7号公告规定，房地产开发经营业纳税人允许退还的留抵税额＝（当期期末留抵税额－2019年3月31日期末留抵税额）×进项构成比例×60%。在这个公式中，进项构成比例的计算是个关键。
郑州经济技术开发区税务局干部张凯提醒，进项构成比例的计算口径要抓住两个关键词：起点和区间。起点是2019年4月，区间是从2019年4月到申请退税前一税款所属期。房地产开发经营业纳税人以上述期间已抵扣的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、完税凭证、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票、电子发票（航空运输电子客票行程单）、电子发票（铁路电子客票）等凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重，确定进项构成比例。“这个比例是累计口径，随着时间推移动态变化，企业要做到按月统计、动态更新。”张凯说。
例如，B房地产开发企业2026年9月按照7号公告第一条第二项规定申请退还留抵税额，2019年4月—2026年8月全部已抵扣进项税额400万元，其中已抵扣的七类增值税扣税凭证注明的增值税额200万元，B企业的进项构成比例为200÷400×100%＝50%。
日常管理中需要注意什么？
房地产开发经营业纳税人掌握了专属规则的实操要点之后，如何将合规管理嵌入日常经营呢？
方芳提醒，房地产开发经营业纳税人在日常经营中需警惕三类高风险行为：一是切勿通过违规取得、开具发票制造达标条件。违规取得进项发票，故意延后开具发票，是典型的违规操作手段。二是切勿延迟确认收入。达到纳税义务时点未确认收入，会导致销项税额少计、留抵税额虚高。三是切勿违规扩大进项税额抵扣规模。将政策规定不得抵扣的进项税额违规抵扣，是错误适用留抵退税政策的典型问题。
“很多房地产开发经营业纳税人项目公司多、周期长、财务人员流动性大，台账管理薄弱是较大的合规隐患。”张凯建议，房地产开发经营业纳税人可以建立三个台账：项目级留抵台账，按项目分别归集进项税额、销项税额和留抵余额；新增留抵月度监测台账，精准捕捉退税窗口期；预收款—销售额台账，区分预收款与正式销售额，避免比重计算重复统计。“要在项目启动时就建立全周期的税务管理档案，不能等到申请退税时才临时‘补课’。”张凯说。
从企业视角看，合规管理已从“锦上添花”变为“必修科目”。7号公告实施以前，不少房地产企业对留抵退税的关注点主要集中在“能退多少”。7号公告实施一年来，房地产企业普遍将关注点转移到寻找税务合规的边界。刘倩倩表示，公司每次申请退税前，都会对照7号公告逐条自查，并将留抵退税的合规性纳入年度税务风险自查范围，建立了内部复核机制，财务总监签字确认后才能提交申请。
相关推荐
-
-
把好税务合规关口 夯实企业发展根基
伴随税收治理环境持续演变，税务合规的价值内涵应不断拓展，逐步由侧重风险防范的基础管理事项，转变为企业现代化治理的关键组成部分；税法遵从也应在守住合规底线的基础上，逐步成为企业主动锻造的核心竞争力。
-
将行政执法监督嵌入税费治理流程
自2026年2月《行政执法监督条例》正式施行以来，该局研究制定贯彻落实《条例》工作实施方案，将《条例》关于健全执法监督机制、强化重点领域监督、严格执法责任追究、加强监督贯通协同等方面的要求，细化为6大类22项任务56个具体举措，持续加强和规范执法监督。
-
行政行为被撤销，行政复议是否还要继续？
在税务行政复议实践中，有时会出现这种情形：纳税人因不服税务机关作出的税务处理等决定申请行政复议，复议期间，作为被申请人的税务机关自查发现问题，主动撤销了原行政行为。
-
-
落实新复议制度，实质性化解税务行政争议
自2026年7月1日起施行的行政复议法实施条例（以下简称《条例》）进一步细化自我纠正、调解、释法说理、多元审理等制度，确立了行政复议实质性化解行政争议的目标，为税务行政复议提供了更有效的制度标尺。
