面对社会各界激烈争议，韩国政府前不久推出综合房地产税改革草案修正版本，其中撤销了8月初草案中部分争议较大的加税内容，但保留税改核心框架。
面对社会各界激烈争议，韩国政府前不久推出综合房地产税改革草案修正版本，其中撤销了8月初草案中部分争议较大的加税内容，但保留税改核心框架。
据了解，今年8月初，韩国政府召开税制发展审议委员会，表决通过《2026年税制改革方案》。本轮税改整体方向是将税负重心从“看持有房产套数”转向“看房屋实际是否自住”，政策意图是抑制房产投机，引导资本回流实体经济，这被视为韩国综合房地产税近年来的一次大规模调整。目前，修订草案已提交国会，后续仍存在调整的可能性。
半导体红利回流，抬升房地产风险
去年以来，韩国半导体产业快速发展，带动大量资本回流国内。但是，部分回流资金并未进入实体经济，而是持续涌入房地产领域，催生楼市局部过热现象。数据显示，今年1月—4月，韩国流入购房市场的资金规模达3.7万亿韩元（1元人民币约合200.69韩元），首尔核心区域豪宅热度攀升，多个大城市房价明显上行，楼市投机隐患凸显，引发社会舆论持续关注。
面对楼市非理性升温的态势，韩国政府以往依赖的信贷收紧、购房交易限制、市场管控等传统行政调控手段，逐渐显现出递减效应。长期以来，行政调控主要聚焦交易端管控，虽能短期压制楼市热度，但无法从根源遏制资本投机炒房行为。在此背景下，韩国政府调整调控思路，将税制改革作为优化住房资源配置、规范楼市秩序、引导资本回流实体经济的核心调控工具。
与此同时，韩国原有房地产调控税制存在明显短板，也成为楼市投机乱象的诱因。原有税制主要以房产持有套数为核心计税依据，对多套房产、短期倒卖房产的行为征收高额转让所得税（也被译为资本利得税，是对房产等资产转让所得增值部分征收的所得税），同时税收优惠政策多以房产持有年限为判定标准，忽略房屋实际自住状态。这一制度漏洞被投机者利用，炒房群体主动抛售多套普通住宅，转而购置单套高价豪宅、非自住优质房产，以此规避多套房的重税，不仅扰乱了楼市供需秩序，也导致税制调节贫富差距、遏制投机的核心作用大打折扣。为补齐制度短板、遏制楼市投机，韩国启动本轮综合房地产税改革。
持有环节：撤销部分激进条款
韩国房地产持有环节实行财产税、综合房地产税双轨税制。财产税属于地方普征税种，本次改革未作调整；2005年设立的综合房地产税为中央税，仅面向高价值房产征收，承担财富再分配、抑制投机的职能，实行0.5%—5%累进税率，并附加20%农渔村特别税。2025年，韩国综合房地产税纳税人约49.5万人，实现税收4.86万亿韩元，占中央税比重约1.33%。
本次综合房地产税改革覆盖持有、转让两大环节，同时通过行政手段调整综合房地产税税基。改革最初草案拟对非自住房产加大税负：将非自住第一套房基本扣除额度从12亿韩元下调至9亿韩元，自住第一套房扣除额度上调至14亿韩元，夫妻共有房产扣除额度压缩至9亿韩元。现行制度为房地产持有环节的税负设置了上限：纳税人当年应缴的财产税与综合房地产税合计税额，最高不得超过上一年度的150%，草案拟将这一上限上调至200%。在中长期制度设计上，草案计划从2028年起废除按1套、2套、3套分档设置税率的旧模式，改为按家庭全部房产总价值适用累进税率，堵住以高价单套房产避税的漏洞。此外，收紧长期持有税额抵免，区分长期自住和房产囤积，不再单纯依据持有年限减税。
草案公布后引发巨大争议。不少韩国普通家庭仅有一套房产，异地工作、子女求学等原因导致房屋空置，并非投机炒房，新规将加重这部分群体税负。另外，夫妻共有房产扣除大幅压缩，也会误伤部分中产家庭，社会各界批评税改难以区分投资囤房与合理居住需求。
迫于社会压力，政府对草案作出较大修订，部分激进条款被撤回：非自住第一套房基本扣除额度维持12亿韩元不变，夫妻共有房产扣除额度恢复至12亿韩元，税负上限维持现行150%；自住第一套房扣除额度上调至14亿韩元的条款予以保留。但是，从2028年起按家庭房产总价值计税、取消套数分档、收紧长期持有抵免的改革内容并未改变。
转让环节：全部改革内容予以保留
税改草案中转让所得相关内容没有回撤，这些条款的核心逻辑是税收优惠由“看持有多久”转向“看实际居住多久”。
首先，取消单纯基于持有年限的转让收益扣除，设立长期居住所得扣除，税收优惠向实际居住倾斜，并设置扣除额度上限：从2028年起上限为20亿韩元，2029年起降至10亿韩元。若房产仅用于出租投资，即便持有时间很长，也无法享受税收优惠。
其次，压缩登记租赁经营者税收权益。此前，韩国为增加租赁房源，给予租赁经营者转让所得税豁免、长期持有扣除等优惠。本次税改将取消部分税收优惠，力图推动首尔约6.8万套存量房源进入交易市场，意在打压房产价格。
最后，延续短期炒房、多套房交易适用的高税率政策。对调控对象区域内持有3套及以上房产的房主，继续按叠加征收转让所得税，最高有效税率可达82.5%，以遏制短期炒房和多套囤房。
有媒体评论指出，韩国本轮税改意在发挥税收财富调节功能，但受住房供给、政策信用、税制复杂等多重约束，落地效果存在不确定性。一方面，住房供给紧张，存在税负向租房群体转嫁风险。据预测，2026年韩国首都圈公寓新增入市规模同比下降46%。在房源不足背景下，若持有环节税负提升，房东或将新增税负包含在租金内，加重租客负担，这与政府保护自住刚需的政策初衷相悖。此外，政策变动可能冲击市场预期。此前韩国鼓励租赁经营者登记并配套税收优惠，改革草案公布后，房地产行业协会警告，大幅削减相关减免将削弱市场对税收政策稳定性的信任。另一方面，双轨税制架构复杂，地方财产税与中央综合房地产税并行，优惠规则分散，将增加税务部门征管成本与纳税人合规成本。
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