但是笔者在工作中发现，居然有房地产开发企业也引入了“VIP购房”的模式，即购房者需先向该企业的关联方企业支付金额不菲的服务费，才能获得购房的“优先购买权”。
在日常生活中，通过购买VIP资格获取更优质服务的情况很常见。但是笔者在工作中发现，居然有房地产开发企业也引入了“VIP购房”的模式，即购房者需先向该企业的关联方企业支付金额不菲的服务费，才能获得购房的“优先购买权”。那么，这笔由购房者支付的服务费，房地产企业应如何进行财税处理呢？
案例
Y公司主要从事房地产开发与销售，通过直接销售、委托中介机构代销等方式开展销售业务。所有房屋的交易均由Y公司指定的销售代表负责接洽，并初步商定房屋交易价格，报经Y公司批准后执行。
R公司是一家个人独资企业，表面上与Y公司不存在关联关系。在具体操作过程中，Y公司同买方商议，由买方先向R公司购买VIP资格，服务费通常在100万元以下。收取费用后，R公司可向买方开具收款票据，或开具税率为6%的增值税专用发票。
根据Y公司与买方的约定，买方成为VIP后享有Y公司特定楼盘房屋的优先购买权。同时，买方购买VIP资格发生的费用可用于抵减房屋交易价格。如果最终交易没有达成，该笔费用将全额退还给买方。在买方与R公司签订合同后的一定时间内，Y公司才与买方签订购房合同，买方支付的房屋价格为双方约定价格扣减支付给R公司服务费后的价格。
Y公司向买方解释称，由R公司收取的服务费属于宣传推广费用。Y公司在账务处理时，以扣减服务费后的金额确认销售收入，并以此收入为基础计算缴纳相应税费。
分析
从表面来看，Y公司的解释与账务处理似乎合情合理。但仔细分析这两笔交易后，笔者认为Y公司由相关方收取费用抵减收入的行为，容易造成少计收入，存在逃避缴纳税款的嫌疑。
《企业会计准则第14号——收入》第二条规定，收入指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。第十四条同时规定，企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是指企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。本案例中，Y公司销售房产的行为构成单项履约义务，同时属于时点履约，因此应当在买方取得房屋控制权时，按照与买方商定的购房总价确认收入，而不应当进行分解。
结合Y公司的具体操作分析，房屋交易价格以及服务费均由Y公司与买方共同商定，且根据交易各方约定，服务费为房屋交易价格的组成部分。也就是说，R公司对服务费没有定价权。同时，即使R公司为Y公司提供了宣传推广服务，相应的支出通常应由Y公司直接向R公司支付，并由R公司向Y公司开具相应的发票。在销售房屋时，Y公司可通过向买方收取价外费用的方式，收回宣传推广的成本。根据我国增值税暂行条例的规定，增值税的销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用。Y公司应当以包含价外费用的销售价格计算缴纳增值税等相关税费。
基于此，笔者认为Y公司将销售收入分解并由R公司收取的行为，存在主观故意少计收入进而逃避缴纳税款的嫌疑。由于Y公司在确认销售收入时，扣除了买方向R公司支付的服务费，其增值税、企业所得税、土地增值税、契税等税款缴纳的计税基础也会随之变化，出现少缴税款的情况。值得注意的是，在计算缴纳土地增值税时，Y公司分解给R公司收取的价款还会影响增值额、增值率的计算。Y公司需要追加这笔收入确认新的销售收入，并根据新的销售收入重新确认增值额、增值率和适用的税率，以此计算新的土地增值税税额。
思考
随着经济的发展，新兴交易模式不断涌现。但是，在任何交易模式下，企业都应当按照会计准则、税收法律法规的要求合规进行财税处理。像Y公司这样主观混淆收入、费用界限，通过相关方以费用抵减收入的方式少计收入，进而逃避缴纳税款的行为，是不可取的，很可能会给企业带来税务风险。
尽管表面上看，Y公司与R公司不存在关联关系，但不排除R公司是Y公司私设的“小金库”这一可能性。随着税收征管能力的提升，税务机关可通过分析企业持股关系、高层管理人员构成情况、是否在实质上存在共同利益等，发现二者之间的深层关联，进而确定两家企业是否构成关联方。如果二者有关联关系，其行为很可能属于利用关联交易转移利润。根据我国企业所得税法规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。也就是说，Y公司的行为还可能面临转让定价风险。
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